1997年7月1日，中英主权交接仪式在新落成的香港会展中心举行。郑裕彤对香港的信心折合成了真金白银。他在会展中心的总投入是27亿元，然而回报是投入的多少倍，连他自己也算不清。当年政府白给的地皮如今已经涨到每平方英尺30万，附属的公寓和酒店，收入每年都在增长。这是一笔让人眼红的糊涂帐。

    主持人：郑裕彤很外向，儿子郑家纯的性格跟父亲正好相反。父亲喜欢闪光灯，愿意出现在公众场合。但是郑家纯呢，特别低调，面对媒体甚至刻意躲在老爹身后。为人低调跟大胆决策是矛盾的，郑家纯做生意是冲在最前面，胆子跟父亲比起来一点儿也不差。上世纪70年代初，他在加拿大读完MBA以后回到香港，1989年正式出任新世界集团的总经理。那个时候他就认为地产业在香港空间有限，必须开拓内地市场。于是，新世界成为第一家真正在内地投资房地产的港商。不过这个第一可趁不好当。

    1992年，香港人对回归不仅不再恐惧，反而充满了期盼。一国两制的政策让香港人相信，背靠内地这棵大树，香港的经济会更上一层楼。房地产价格在连年走高，新楼盘只要一推出，就会被买房人一抢而空。哪个地产商舍得把资金投向其它地方呢？新世界集团偏偏在这个时候把投资重点向北转移。

    这一年的春天，邓小平发表“南巡”讲话，内地的改革开放也进入了快车道。崇文穷、宣武破，这是当年北京南城的真实写照。崇文区的人口密度在北京最大，而70%的建筑又都是老旧的平房和危房。搞旧城改造是唯一的出路，然而这条路一直走不通。

    黄以云：崇文区有个天坛公园，有个祈年殿，这个国家级的建筑文物，有个前门楼，有一个东便门角楼，这三个古建筑刚好成三角形的这样一种布局，因此为了保护古建筑的风貌，和它周围的景观，从规划上来讲，整个崇文区的建筑都要限高，这就给危旧房改造进一步提出了一个问题，就是说拆了大片的民房，究竟盖楼，任何开发商都很难从资金回报上取得平衡，所以90年以后，尽管有大批的外商，包括港商，包括内地的南方的一些民营资本，到崇文区去考察，想在崇文区的危旧房改造方面，在崇文区的城市建设方面做点工作，但都被限高，市政条件不具备，等等这样的问题所阻碍，所以根本就很难取得进展。

    1993年3月，一老一少两个香港人在崇文区的胡同里转悠，那是郑裕彤和郑家纯。从决定进军内地市场的第一天起，郑家纯就梦想着在北京的中心区开发一个大规模的地产项目。可是当时北京中心城区只有零星的小块土地，眼看梦想就要落空。这时，郑家纯了解到北京的崇文区希望引进资金进行旧城改造。这是不是一个机会？郑家纯建议父亲与他一同北上，做实地考察。

    北京市投资局张局：应该当时计划是1.8平方公里，一平方公里多，对于崇文区来讲，将近两平方公里的土地，那是很大的一块地方，在这个过程中，当时应该说投资额是比较大的，拆迁等等这些工作，应该说困难不小，任务非常巨大，当时新世界集团的进入应该讲，当时还是具有一定的风险性的。