郑家父子在生意场上打滚，投资旧城改造的风险不会看不到。而且郑家在香港投资的地产都是走的都是精品路线，普通住宅从来不问津。危改简直是一个一百八十度的大转变，这个弯怎么绕得过来呢？

    郑裕彤：当年是还年轻嘛，60多岁，走路没问题，然后呢，关键是我不去的话，我根本不知道老百姓的生活是怎么样，我走了十几家，就是不同的区域我都看了，所以这样就体会到老百姓，因为平时体会不到老百姓多么艰苦。

    北京新世纪蔡建伟：郑裕彤先生每到一户，见到老大妈，或者见到老大爷都要问一问，说政府到对这一地区进行旧城改造，进行危旧房改造，要搬迁，那么你们是什么样的态度？是否拥护。他跟我讲，我没有想到，新中国建立这么长时间了，北京作为首都，崇文又是一个北京市的中心城区，还有这么多的危旧贫房，老百姓的住房条件会是这么差，他说看了以后，更增强了我为这一地区进行投资，帮助政府克服困难，帮助百姓解决住房问题的一个信心。

    1993年，46岁的郑家纯担任新世界集团总裁已经四年了。他陪着父亲一起走街串巷，改造条件比他想象中的还要差。根据崇文区的测算，需要的资金至少在80亿以上。，而回报至少要等十年以后。以前很多资金都被这种高投入低回报的情况吓跑了。然而郑家父子吓不走。1993年4月，在庄严的人民大会堂，郑家纯与崇文区签定了旧城改造的项目。工程规划一做就是十五年，新世界准备投资100个亿。

    郑裕彤：我做生意看成功率高不高，是成功率高还是失败率高，这是第一个条件。第二个就是回报率高不高，如果你这个成功率和回报率，这两个结合起来，我才搞，如果你说这个成功率虽然马马虎虎，但是回报率也不高，这个我干脆就不做了。崇文门又跟前面讲这个不一样了，就是说虽然回报率低，但是能够帮北京市民解决困难，那就是成功率高，回报率低，这个我也做。

    主持人：香港回归之前，地产火爆得一塌糊涂。据说投入一块钱港币，几个月就差不多能收回一百块。回归以后，在金融风暴、禽流感等等冲击之下，地产业一路走低。新世界发展以前一直是业绩稳定增长的蓝筹股，在恒生指数成份股占有一席之地。但是2003年5月，由于业绩下降，它被清除出来。出来容易进去难，可是2005年6月，新世界发展由于业绩又成为恒生指数的成份股。虽说香港经济从2003年开始逐渐好转，但是其它掉出成份股的地产企业都还没有翻身。新世界发展凭的是什么呢？两个字，后劲。可是，后劲从哪里来呢？

    1999年，香港地产界风雨飘摇，恒生指数从回归前夕16000多点的高位跌去将近一万点，市场交投极度冷淡，企业都不想在这个时候推新股。然而新世界集团却要将总管内地业务的新世界中国地产上市，新世界太需要钱了。北京的旧城改造启动六年了，工程难度和资金缺口超过郑家纯的预计，而收益还遥遥无期。暂停投资，等待资金到位吗？再次启动工程反而会加大成本。撤资退出吗？开弓没有回头箭，几十亿都投进去了，怎么撤？